Wissenswertes

In der Regel sollte man die eigene Immobilie verkaufen, wenn persönliche Gründe (z. B. Umzug, Erbschaft, Hausverkauf nach Scheidung, etc.) dafür sprechen. Wirtschaftlich gesehen ist ein Verkaufszeitpunkt günstig, wenn sich die Immobilienpreise auf einem „zyklischen Hoch“ befinden. Beim geplanten Verkauf einer vermieteten Wohnung ist bei Auszug oder Tod des Mieters eine gute Verkaufsgelegenheit, da freie Wohnungen in der Regel teurer als vermietete verkauft werden können.

Seit 2015 drohen Eigentümern empfindliche Strafen, wenn Sie nicht bei Besichtigungen einen gültigen Energieausweis vorlegen können (Energieausweis Pflicht). Grundsätzlich kommen ein Bedarfsausweis und ein Verbrauchsausweis zur Dokumentation des energetischen Standards in Frage. Es besteht Wahlfreiheit, sofern nicht der Bedarfsausweis vorgeschrieben ist. Der Energieausweis gibt Auskunft über die Verbrauchswerte einer Immobilie bzw. den theoretisch benötigten Energiebedarf.

Manche Besonderheiten ergeben sich bereits aus der Art der zu verkaufenden Immobilie. Wenn Sie z. B. ein Einfamilienhaus verkaufen möchten, sollten Sie den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks kennen, da Interessenten diesen bei der Höhe ihres Kaufgebots berücksichtigen könnten. Möchten Sie ein Reihenhaus verkaufen, sollten Sie z. B. wissen, ob man das Dachgeschoss ausbauen kann, falls ein Kaufinteressent zusätzliche Wohnfläche benötigt.

Am meisten Besonderheiten sind beim Verkauf vermieteter Immobilien zu beachten, z. B. wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen oder eine Gewerbeeinheit verkaufen möchten, weil Kaufinteressenten eine Immobilie dann zusätzlich unter Ertragsgesichtspunkten und –potentialen bewerten.

In der Regel wird der Angebotspreis etwa 5 bis 8% über dem tatsächlich zu erwartenden Verkaufspreis angesetzt, um einen ausreichenden Verhandlungsspielraum für Preisverhandlungen zu haben. Es gibt aber auch andere Angebotsstrategien wie beispielsweise das Bieterverfahren, bei dem zunächst ein Mindestpreis festgesetzt wird.

Der Angebotspreis sollte nicht zu hoch festgesetzt werden, weil es sonst kaum Nachfrage oder Besichtigungswünsche gibt. Er sollte auch nicht zu niedrig angesetzt werden, weil Käufer in der Regel noch Preiszugeständnisse erwarten und ein zu niedrig festgesetzter Angebotspreis in der Praxis kaum noch erhöht werden kann.

Viele Eigentümer unterschätzen, den Zeit- und Kostenaufwand, der beim Privatverkauf eines Hauses oder einer Wohnung anfällt. Zudem ist nicht jeder Eigentümer in der Lage, das gesamte Aufgaben- und Leistungsspektrum eines Immobilienmaklers zu erbringen, weil er z. B. nicht wie ein Makler:

• das Exposé professionell gestaltet (z. B. Fotos mit Weitwinkel-Kamera, Grafikprogramm für Grundrisse, eigene Zeichnung des Stadtplans, etc.)
• mehrere Vermarktungswege parallel nutzt (z. B. eigene Datenbank)
• den Verkauf rechtlich absichert (Haftpflichtversicherung, Klärung von Rechtsfragen)
• dem Käufer bei der Immobilienfinanzierung hilft, die Bonität des Käufers prüft, etc.

Vor allem kann und muss ein Immobilienmakler – anders als ein Eigentümer – als Mittler zwischen den Parteien auftreten. Das ist bei Verkaufsverhandlungen ein großer Vorteil. So sind z. B. Kaufinteressenten eher bereit, einem Mittler als einem Eigentümer zu sagen, was an einer Immobilie gefällt und was nicht bzw. unter welchen Bedingungen sie kaufen würden.

Gute Makler können aufgrund Ihrer „Mittlerfunktion“ sehr gute Preise durchsetzen und verdienen eine Maklerprovision nur im Erfolgsfall. Unter dem Strich ist ein guter Makler sein Geld wert und der Privatverkauf nur in Ausnahmefällen zu empfehlen (z. B. bei Verkauf an Freunde).

Jeder Interessent, der ein Exposé abgefordert hat, sollte telefonisch kontaktiert werden. Für den Fall, dass die Immobilie zum Suchprofil des Anfragers passt, sollte ein individueller Besichtigungstermin organisiert werden.

Die Aufgabe bei den Immobilienbesichtigungen ist es nicht einfach die Immobilie zu zeigen, sondern mit den Kaufinteressenten ins Gespräch zu kommen und deren Bedürfnisse genauer kennenzulernen. Verabschieden Sie die Interessenten nicht einfach nach der Besichtigung, sondern erzielen Sie eine Übereinkunft über die nächsten Schritte.

Die Verkaufsverhandlungen sollten von einem Verkaufsprofi durchgeführt werden, der mit einer klaren „Abschlussorientierung“ verhandelt.

Der Kaufvertrag sollte die Interessen beider Parteien widerspiegeln, weil erfahrungsgemäß nur dann beide Seiten den Vertrag unterschreiben. Was ist in dem Vertrag stehen soll und was nicht, hängt vom Einzelfall ab, z. B.:

soll die Einbauküche mitverkauft werden?

sollen Mängel im Kaufvertrag erwähnt werden?

sollen bestimmte Merkmale wie Wohnfläche, Mieteinnahmen, etc. zugesichert werden?

Diese und andere Punkte müssen zwischen Verkäufer und Käufer verhandelt werden. Für den Verkäufer in jedem Fall wichtig: Die Immobilie sollte „wie besehen verkauft“ werden und eine Haftung für Mängel soweit wie möglich ausgeschlossen werden.

Bei selbstgenutzten Immobilien fallen im Verkaufsfall in der Regel keine Steuern an, selbst wenn ein Wertgewinn entstanden ist. Bei vermieteten Immobilien ist der Veräußerungsgewinn zu versteuern, wenn zwischen Verkauf und Kauf nicht mindestens 10 Jahre liegen. Die genauen Details finden Sie auch unter Hausverkauf Steuer.

Am Anfang der Überlegungen zum Immobilienkauf sollten die persönlichen Belange stehen. Sprich: Wie stellen Sie sich Ihr künftiges Wohnumfeld vor und welche Ansprüche haben Sie an die Immobilie? Alles entscheidend hierbei: die Lage. Wo möchten Sie wohnen? Welche „weichen Faktoren“ sind Ihnen besonders wichtig. Junge Familien werden eher in Gebiete ziehen wollen, wo viele andere Familien sesshaft sind oder es kurz Wege zu Kindergärten gibt. Singles wollen eher zentrumsnah leben, bei Pendlern steht die Verkehrsanbindung im Vordergrund.

Berücksichtigen Sie daher bei der Entscheidungsfindung auch die Wiederverkaufsmöglichkeiten – für den Fall, dass Sie es sich später noch einmal anders überlegen. Dabei spielen die Aussichten für die Wirtschaftskraft der Region eine erhebliche Rolle. Das schönste Landhaus lässt sich später kaum verkaufen, wenn es weit abseits einer Metropolregion mit starker Wirtschaftsleistung steht.

Häufig hängen mit den Anforderungen an die Immobilienlage (ruhig & ländlich oder citynah?) auch die Wünsche hinsichtlich der Immobilie zusammen: Wer sich ein Haus mit großem Garten wünscht, wird – vor allem bei schmalerem Budget - eher in den Vororten oder ländlichen Lagen fündig. Gerade bei Häusern sollten Sie überlegen, welchen Stellenwert das Grundstück für Sie einnimmt.

Wer lediglich gern draußen sitzt, braucht nicht unbedingt einen großen und damit arbeitsaufwändigen Garten. Möglicherweise kommt sogar eine Wohnung mit Gartenanteil in Betracht? Wer hingegen Spaß an Gartenarbeit hat, kann auch ein größeres Grundstück in Erwägung ziehen. Dabei sollte nicht vergessen werden, dass die Gartenarbeit im Alter mühsam werden könnte. Auch hier gilt wieder, den Blick des Verkäufers einzunehmen.

Das gilt ebenso für die Ansprüche an die Immobilie selbst: Flexible Grundrisse können beispielsweise problemlos an eine veränderte Familiensituation angepasst werden. Dabei gilt: Zu große Immobilien können ebenso an der breiten Nachfrage vorbei gehen wie zu kleine.

Altbauten haben häufig großen Charme, die Umgebung ist meist gewachsen. Die Grundrisse sind oftmals so, dass sich vielfältige Nutzungsmöglichkeiten ergeben. Gerade Stilelemente wie z.B. sehr hohe Decken machen für viele den Reiz dieser Häuser aus. Doch hinter der stilvoll renovierten Fassade lauern oft bauliche Schwachstellen, die ein Laie nicht unbedingt erkennt. Nachteilig sind auch die höheren Heizkosten, die mit dem oftmals niedrigen energetischen Standard von Altbauten einhergehen. Und diese sind aufgrund der typischen hohen Decken in den Räumen ohnehin höher.

Wer sich für einen Neubau entscheidet, kann je nach Stadium des Neubaus (noch in Planung oder bereits fertiggestellt) noch eigene Wünsche einfließen lassen. Ein weiterer Vorteil: In den ersten Jahren fallen bei fachgerechter Bauausführung kaum Kosten für die Instandhaltung an. Auch der energetische Standard ist hoch, was zu niedrigen Heizkosten führt. Doch auch Neubauten können Schwachstellen aufweisen, so dass auch hier eine sorgfältige Besichtigung – gegebenenfalls mit einem Experten – oberstes Gebot ist. Als Nachteil dürfte die anfängliche Baustellenatmosphäre in Neubaugebieten gelten. Von wesentlicher Bedeutung ist auch die finanzielle Doppelbelastung. Der Bau eines Einfamilienhauses dauert oft bis zu einem Jahr. Während dieser Zeit muss der Neubau sowie die aktuelle Miete finanziert werden.

Je nach Bundesland und Immobilie fallen nicht unerhebliche Kaufnebenkosten an. Diese setzen sich aus Maklerprovision (meist 3,57% für Käufer und Verkäufer), Grunderwerbsteuer (in Bayern 3,5%) und Notarkosten (ca.1%) zusammen. Die übliche Höhe der Maklercourtage fällt regional unterschiedlich hoch aus. Im gesamten Bundesgebiet gilt jedoch seit dem 23.12. letzten Jahres das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Da Gesetz besagt, dass sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision im Regelfall teilen. Für Käufer bedeutet das eine Reduzierung der Kaufnebenkosten um mehrere zehntausend Euro. Teilen sich etwa Verkäufer und Käufer die Courtage in Berlin beim Wohnungskauf in Höhe von 500.000 Euro, fallen die Maklerkosten für Käufer durch die Reform von 7,14 Prozent auf 3,57 Prozent. Konkret wären das ehemals Maklerkosten von 35.700 Euro, die sich auf 17.850 Euro halbieren.

gebrauchte Immobilie mehr zusagt? Dann gilt es, den finanziellen Spielraum für den Immobilienkauf zu ermitteln. Der Vorteil: Sie können gezielt nach passenden Immobilien suchen und – da Sie sich bereits einen Überblick über Ihre Finanzsituation verschafft haben - schnell handeln, wenn Sie Ihr Wunschobjekt gefunden haben.

Gehen Sie in fünf Schritten vor:

Prüfen Sie, ob Sie Anspruch auf Förderkredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau  oder sogar auf Fördermittel Ihres Bundeslandes oder Gemeinde haben. Auch das Baukindergeld könnte für Sie interessant sein. 

Prüfen Sie Ihre Unterlagen auf Vollständigkeit und Aktualität. Hier sind vor allem Gehaltsabrechnungen oder die Legitimationspapiere zu nennen.

Wieviel möchten oder können Sie monatliche für Ihre Traumimmobilie ausgeben?

Wieviel Eigenkapital können Sie in die Finanzierung einbringen? Je mehr, umso besser die Zinskonditionen - beachten Sie jedoch, dass Sie einen Puffer für Unvorhergesehenes wenn möglich einbehalten. 

Wieviel Haus können oder möchten Sie sich leisten? Vergessen Sie hierbei die zu erwartenden Nebenkosten nicht in Ihrer Budgetplanung

Ein Kaufvertrag für Immobilien ist sehr umfangreich gestaltet und enthält einige Paragraphen. Studieren Sie ihn daher sogfältig, wenn möglich zusammen mit einem Fachmann. 

Der Immobilienkaufvertrag

Der Kaufvertrag wird beim Notar beurkundet. Das heißt, der Notar liest Ihnen den gesamten Kaufvertrag vor und belehrt Sie über die rechtliche Tragweite des Vertrags. Ein Immobilienkaufvertrag kann sehr umfangreich sein, da er alle zur Eigentumsübertragung erforderlichen Details klärt, beispielsweise Angaben zur Übergabe, zum Käufer und Verkäufer sowie zur Immobilie selber. Sie erhalten einen Kaufvertragsentwurf 14 Tage vor dem Notartermin.

Das Grundbuch

Bestandteil des Kaufvertrags ist das dazugehörige Grundbuchblatt. Dies wird im Kaufvertrag genannt, sowie eventuelle Rechte & Verpflichtungen die gelöscht oder übernommen werden (z.B. das Wohnrecht oder Wegerecht). Finanzieren Sie die Immobilie mit einem Immobiliendarlehen, dann wird im Grundbuch i.d.R. eine entsprechende Grundschuld eingetragen. Übrigens: Sie werden nicht mit Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrags neuer Eigentümer - sondern erst mit Eintragung im Grundbuch. Das geschieht nach Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer oder auf ein Notaranderkonto. Jedoch wird eine sog. Auflassungsvormerkung eingetragen, so dass das Haus oder die Wohnung nicht anderweitig nochmal verkauft werden kann. 

Nicht jeder, der Immobilieneigentum in Erwägung zieht, kann oder will ein Haus kaufen: Viele bevorzugen den Kauf einer Wohnung. Dann gilt es, die Wohnungseigentümergemeinschaft – kurz: WEG - unter die Lupe zu nehmen, denn mit den Miteigentümern wird man auf Jahre hinaus nicht nur nachbarlich, sondern auch wirtschaftlich verbunden sein. Der Grund: Die Eigentümer bestimmen auf den Eigentümerversammlungen mit, was in welchem Umfang saniert wird. Sie entscheiden auch darüber, ob Sie beispielsweise eine Markise an der Fassade über Ihrem Balkon anbringen dürfen oder nicht.

Einen Eindruck von der „Chemie“ der Eigentümergemeinschaft vermitteln die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen. Tauchen immer wieder Tagesordnungspunkte auf, bei denen es um wenig geht und keine Einigung erzielt werden kann? Dies könnte beispielsweise ein Hinweis auf den ein oder anderen „schwierigen“ Miteigentümer sein.

Aufschluss über die Finanzlage der Eigentümergemeinschaft geben zudem die Hausgeldabrechnungen, denn sie enthalten auch Angaben zur Instandhaltungsrücklage. Ist sie sehr niedrig, müssen Sie bei Sanierungsmaßnahmen mit einer Sonderumlage rechnen, die je nach Umfang schnell in die Tausende gehen kann. Ist sie sehr hoch, kann dies wiederum ein Indiz dafür sein, dass die letzte Sanierungsmaßnahme sehr lange zurückliegt.
Neben den letzten Protokollen und Hausgeldabrechnungen sollten Sie sich auch die Teilungserklärung aushändigen lassen. Zudem sollte der Verkäufer die Verwalterzustimmung vorlegen.